2020年上半年上海楼市，除了火爆还是火爆。6月24日，上海“史上*贵豪宅”项目翠湖天地五期开盘销售，单价约16.5万元/平方米，这是这轮调控以来上海报价**的楼盘。

　　业内人士认为，资产保值和改善需求叠加，高端项目备受青睐，这也说明买家对上海未来市场的看好。上海楼市现在仍是市场复苏的阶段，比较脆弱，远没有到市场过热、开始炒房的阶段。

上海“史上*贵豪宅”开盘

　　中证君了解到，上海“史上*贵豪宅”项目楼盘名称为翠湖天地五期，位于卢湾区，属于上海内环，发展商为上海彩兴房地产开发有限公司。

来源：上海中原地产

　　该楼盘有三种主推户型，分别是168㎡的二房厅、192㎡的三房厅、317-407㎡的其他房，共推出135套房源。若按照16.5万元/平方米计算，单套房源起价超2500万元，主力户型价格均在5000万元以上。

　　然而，高价也抵挡不住买房者的热情，该楼盘**人数已经超过了房源1倍。

　　对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，这是因为资产保值和改善需求叠加，市区市场供应不足，这次推盘也只有130多套。

豪宅频遭疯抢

认购率**达700%

　　实际上，上海豪宅项目备受青睐在今年上半年已经成为常见现象。

　　6月中旬，三湘印象推楼盘三湘印象名邸，由于位于被誉为“黄浦江边的金靴子”的前滩黄金位置，开盘首日即售罄。

　　中证君了解到，三湘印象名邸共推出142套房源，均价为12.18万元，房型面积为89-224㎡。也就是说，在前滩这个属于中环的位置，89平方米的新房也卖出了1000万元的内环价格，三湘印象名邸的单价再次突破了前滩的上限。

　　此外，三湘印象名邸**金定为人民币200万元，首套且首贷(无房贷记录)提供750万银行资产证明，其它情况提供1500万银行资产证明。即便条件较为苛刻，三湘印象名邸**实现**近千组，**率约7：1。

　　回顾来看，上海2020年上半年，豪宅楼盘频被疯抢：总价在2700万-1亿元的碧云尊邸**率280%，成交均价10.76万元/㎡的中海汇德里**率311%，单价13万元的融信世纪江湾项目**率超过200%……

　　据上海中原地产数据，上周(6.22－6.28)新建商品住宅成交面积21.4万㎡，环比增加18.1%。

　　卢文曦称，近期高端项目**都出现1套房多人定的现象，说明买家对上海未来市场的看好。此外，从*近房价来看也出现小幅上涨，进一步强化市场信心。只要高端项目**继续维持良好效果，楼市交易热情不会降温。

　　“现在豪宅是风向标，只要他们成交可以，楼市成交活跃度还是能保证的。”卢文曦补充说道。

　　不过，为何上海上半年豪宅市场销售表现远远超出刚需房？

　　同策集团首席分析师张宏伟认为，上海楼市的复苏是结构性的。

　　首先是豪宅的复苏先于刚需。这其中有几个原因，一是因为资金在寻求出路，**市中心的豪宅项目保值增值；二是因为豪宅项目预售审批价格比周边二手房便宜，“一二手房价格倒挂”的情况比较明显。

　　其次，从刚需的角度来讲，疫情影响员工收入。反映到项目上就是远郊的一些刚需项目到目前为止销售情况并不太好。

　　这种结构性问题导致目前的豪宅市场一房难求，而刚需房则销售一般。

　　上海楼市回暖

　　除疫情累积的刚性需求释放外，豪宅楼盘的热销，带动了上海整体房价的抬升。

　　上海中原地产数据统计显示，5月上海新房成交9047套，成交面积105.6万平方米，环比增加72.5%，创44个月来新高；5月成交均价63341元/平方米，环比上涨5.6%，成交均价也创2018年11月以来的新高。

　　不过，二手房交易数据才是判断楼市是否回暖的关键指标。

　　二手房方面，兔博士数据显示，上海2020年5月份二手房的成交套数为26710套，环比增长16.5%，创44个月新高。另据中指院监测数据，6月1日-18日，上海共成交11幅土地，土地出让金约87.2亿元。而今年1-5月上海成交土地出让金约1047.52亿元，平均溢价率为0.8%。

　　关于上海楼市下半年走势，张宏伟认为现在仍是市场复苏的阶段，比较脆弱，远没有到市场过热、开始炒房的阶段。在摇号现场有人要价上百万元转让选房号的情况，即使有也是极个别情况。“首先，政策不允许。预售价格受监管，房价不会大幅跳涨。其次，大的市场环境并未根本好转，刚需市场没有得到经济、收入层面的支持，即使豪宅市场**复苏，如果没有后续经济和收入复苏的支持，也很难持续。”

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