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云南城投业绩“大跳水” “敲”响房企警钟

来源:财经网 作者:admin 2020-02-27 15:50

从神坛跌落只需要两年。

2017年,云南城投在地产圈风生水起。前脚,刚收购“银泰系”8家公司股权;后脚,就表示要以236亿元“吞”下成都环球世纪会展旅游集团有限公司100%股权(以下简称:环球世纪)。

彼时,能和云南城投在“大手笔”上一争高下的,也只有融创,2017年先以150亿元投资乐视,再花631.7亿元拿下万达文旅资产包。

不过,云南城投有了融创的魄力,却没有融创的“命”。2020年1月22日,云南城投发布业绩亏损公告,预计2019年归属于上市公司股东净利润-24.5亿元到-29.5亿元。云南城投这一亏,亏掉了自己近十年的盈利。

业绩“跳水”归因

一封业绩亏损公告,让云南城投的众多问题浮出水面。

财报显示,2019年云南城投前三季度归母净利润亏损10.63亿元。根据业绩预告,第四季度比前三季度亏损总和还要多。

发布业绩亏损当天,云南城投收到上交所一纸问询函,要求说明第四季度大额亏损的原因及合理性,以及是否存在前期业绩虚假或调节利润,是否需对往年财务数据进行跨期调整等问题。

针对上交所的问询,云南城投一拖再拖,直至2月23日,回复姗姗来迟。

云南城投第四季度经营亏损4.25亿元,归母净利润2.77亿元。回复公告中,云南城投将这一原因归咎于“天灾”、“人祸”。一方面,金融监管政策收紧,另一方面,董事长许雷因涉嫌受贿罪、行贿罪、国有公司人员滥用职权罪被立案调查。并且,在此双重夹击下,云南城投融资锐减,2019年融资总额111亿元,同比下降41%。

房地产“高周转”的运行模式需要有资金作为强大后盾,一旦资金“输血”不到位,将直接影响项目开发周期。

云南城投表示,由于后续开发资金严重不足,2019年,公司新竣工面积26.18万平方米,同比减少65%;房地产开发业务销售收入约40亿元,同比下滑47%。

为了加快存货周转和资金回流,云南城投还做起了“赔本”买卖。第四季度,云南城投对昆明、宁波及哈尔滨等部分项目的商铺、写字楼及车位降价促销,并在年末按存货可变现净值计提存货跌价准备1.97亿元。


能在短短三个月时间亏损约15-20亿元,不难看出,云南城投的问题并不仅此而已,两个“拖油瓶”让云南城投的处境雪上加霜。

一个是云南城投的艺术家园项目。截至2019年10月底,艺术家园因严重资不抵债,涉及多起诉讼,未能按时偿还的借款本金、利息多达10.22亿元。云南城投对艺术家园项目申请破产重整,预计存货计提减值准备4.55亿元。

另一个是大理海东方体育公园。云南城投表示,因政府规划调整体育公园项目被取消,预计资产减值2.15亿元。

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卖卖卖自救

对云南城投来说,当前最要紧的是,如何度过“钱关”。

云南城投的伏笔早在几年前埋下。自2014年,云南城投资产负债率破85%后持续上升。

2017年,云南城投企图“蛇吞象”“吃”下环球世纪时就遭到质疑。重大资产重组投资者说明会上,投资者发问“公司为了购买资产而大量借债,目前资产负债率已经接近90%,如此高的负债率会不会影响公司经营?”

彼时,云南城投信心满满告诉投资者,随着公司快速发展和战略转型,经营规模不断扩大,公司战略布局越来越广,资产负债率也随之升高,公司经营一切正常。

回复公告显示,截止2019年末,云南城投资产总额约890亿元,资产负债率达93%,创下历史新高,有息负债率74%。自持资产总额达232亿元,占资产总额的26%。

云南城投扭亏为盈的秘诀在于,变卖资产。2018年云南城投扣除非经常性损益后的净利润-8.21亿元,归母净利润却有4.914亿元。这是因为同一年时间,转让满江康旅80%股权以及七彩云南59.5%股权为云南城投带来收益18.07亿元。

如今“钱关”当前,云南城投再次炮制这一手法。只不过这一次,变卖资产对于云南城投而言,只是“杯水车薪”。

2019年10月,公司与广州金地、省城投集团签署《合作框架协议》,拟就云南城投下属公司欣江合达、东莞云投等部分股权及债权转让事宜同广州金地开展合作,广州金地已向云南城投支付22亿元作为上述交易的诚意金。

其中,经协商,欣江合达60%股权转让价款为4.91亿元,另需承担股东借款本息6.72亿元,合计11.64亿元;东莞云投90%的股权及华阳花园项目90%权益交易价款为9.41亿元, 另需承担东莞云投股权质押担保债权6.7亿元,合计16.11亿元。

2019年10月,云南城投控股股东省城投集团在云南产权交易所以152.69亿元低价,挂牌环球世纪51%股权和成都时代环球实业有限公司51%股权,被融创双双拿下。

2020 年1月,云南城投与省城投集团签署了《合作意向协议》,省城投集团拟以市场公允价值收购公司下属银泰系列项目等17家子公司的部分股权。值得一提的是,17家子公司大多亏损,本次交易涉及资产总额约320亿元,有息负债约226亿元。

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2月24日,云南城投再次发布出售公告,拟公开挂牌转让西安云城51%股权以及版纳航投80%的股权。

无论是变卖资产,还是找控股股东接盘兜底,云南城投都只有一个目的:盘活现金流,活下去。

敲响警钟

云南城投的成败皆因一个“快”字。

2007年云南城投借壳红河光明,登陆资本市场。彼时,云南城投一年营收3.75亿元,归属于上市公司股东净利润4756万元,总资产9.6亿元。11年后,2018年云南城投总资产2956.50亿元,翻了308倍。


不过快速扩张的背后,赚钱能力却并没有与日俱增。

财报显示,2015年-2018年云南城投归母净利润分别为2.786亿元、2.441亿元、2.640亿元、4.914亿元,更加值得一提的是,云南城投扣除非经常性损益后净利润常年为负。2015年-2018年云南城投扣除非经常性损益后的净利润分别为-1.81亿元、-3.65亿元、1.12亿元、-8.21亿元。

经济学家宋清辉表示,扣非后归属净利润更能反映一家公司主营业务情况,连续为负值或说明该公司主营业务发展并不乐观。

知名房地产分析师严跃进告诉财经网,前几年,云南城投战略扩张非常厉害,是全国城投类企业中投资节奏比较猛的企业。但过快的投资往往也更容易受政策影响。从后续市场来看,说明其经营步伐太快是不稳的。

另一家同样快速扩张的企业也是“栽”在了2019年。

2017年,福晟810亿元购入1787万平方米的土地,是当之无愧的“土地收割机”。2017年业绩发布会上,时任福晟执行总裁的郭国强发布三年千亿战略目标: 2018年销售业绩600亿元,2019年900亿元,2020年1300亿元。

短短两年时间,虎落平阳被犬欺。2020年1月13日的一场发布会对的福晟命运进行宣判,“福晟现在面临的是短期流动性的问题,世茂会帮助福晟整合债务,包括将短期债务置换成长期债务。”“此后福晟在全国的项目,名字前面都要冠以’世茂’二字了。”

严跃进将房地产的市场周期类比股市行情,存在“牛市”和“熊市”。房企应该对房地产周期准确判断后,再结合自身实力进行扩张,切不可在行情好的时候夸大自身能力。

但是踏对节奏并非易事。中原地产分析师卢文曦表示,房地产开发具有周期性,从拿地到销售大约需要半年,这就意味着,房企需要提前半年对市场预判。对市场预判的精准度也是房企的一大挑战。

合硕机构首席分析师郭毅告诉财经网,不进则退的行业趋势会倒逼一些房企去扩张。但是如何在这样一个基调下保持企业的安全性,实现安全性和去化速度、管理水平的适配,需要企业根据自己的强项来排兵布阵。

卢文曦向财经网表示,今年房地产的洗牌力度肯定比往年要大。受疫情影响,很多房企都没办法取得一个好的营收成绩,中小房企日子难过,所以像云南城投一样“卖卖卖”的现象会比以往要多。云南城投的现状也给房企敲了警钟,抗风险能力需要提到一个比较高的高度。


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